Sprzedajemy dom lub działkę, ile kosztuje rzeczoznawca?

Z tego artykułu dowiesz się, jak powinien przebiegać proces sprzedaży domu lub mieszkania oraz na jakie koszty powinieneś się przygotować korzystając z usług rzeczoznawcy.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości?

Sprzedaż mieszkania (zobacz jak sprzedać mieszkanie z kredytem) jest procesem składającym się z wielu elementów. Brak specjalisty prowadzącego oraz osoby odpowiedzialnej za nadzór, ten proces może prowadzić do niepotrzebnych nieporozumień. Kiedy przystępujemy do sprzedaży nieruchomości, podstawą nie jest tu klasyczna umowa kupna i sprzedaży, jaką zawiera się przy okazji zbycia ruchomości. Konieczne jest zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, który pozwala na formalne przeniesienie prawa własności do nieruchomości. Warto skorzystać z usług notariusza. Wykonywane przez niego czynności notarialne mają charakter dokumentu urzędowego.

Proces sprzedaży mieszkania w pięciu krokach:

Krok 1. Wycena nieruchomości i ogłoszenie o sprzedaży. Powinna nastąpić jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia sprzedaży. Tego kroku nie można pominąć, ponieważ to on determinuje wiele kwestii np. szybkość procesu sprzedaży oraz cenę sprzedaży, od której zależy kwota podatku, jaki trzeba będzie odprowadzić od całej transakcji. Na podstawie wszystkich zgromadzonych, istotnych informacji o nieruchomości możemy ją porównać do podobnych wystawionych już na sprzedaż, by mieć pełen obraz aktualnych stawek rynkowych.

Krok 2. Zgromadzenie niezbędnej dokumentacji. Aby sprzedaż jakiejkolwiek nieruchomości mogła dojść do skutku, musimy mieć pełne prawa własności do niej. Niejasny status prawny mieszkania lub domu może stanowić przeszkodę przy sprzedaży. W ramach przygotowań formalnych do sprzedaży należy przygotować dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu czy domu. Jeśli sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, a pomiędzy małżonkami panuje wspólność majątkowa małżeńska, musi przedstawić wypis aktu notarialnego ustanawiający tę umowę. Przy obciążeniu nieruchomości hipotecznie należy uzyskać oświadczenie wierzyciela hipotecznego o wysokości zadłużenia, terminie i warunkach zwolnienia z hipoteki lub o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Należy również przygotować zaświadczenie o liczbie lub braku zameldowanych lokatorów.

Krok 3. Przygotowanie umowy przedwstępnej, gdy znajdziemy kupca. Umowa przedwstępna może być wymagana przez potencjalnego nabywcę, np. do załatwienia formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego na nabycie nieruchomości od banku.

Krok 4. Podpisanie aktu notarialnego. Pod względem formalnym, najważniejszym elementem procesu sprzedaży nieruchomości jest wizyta u notariusza oraz podpisanie aktu notarialnego będącego umową sprzedaży nieruchomości. Spotkanie z prawnikiem dobrze jest zaplanować z kilkudniowym wyprzedzeniem, aby spokojnie przygotować niezbędne dokumenty.

Krok 5. Zapłata podatku od sprzedaży nieruchomości. Po stronie zbywcy powstaje obowiązek podatkowy. W przypadku sprzedaży zakupionego mieszkania należy uwzględnić tę czynność w rozliczeniu podatkowym, ale tylko wtedy, gdy od zakupu nieruchomości minęło mniej niż 5 lat, a termin ten liczy się w latach podatkowych, nie w kalendarzowych.

Jak wygląda sprzedaż działki?

Sprzedaż działki wymaga dopełnienia szeregu formalności, które trzeba przejść krok po kroku. Jednym z zadań właściciela jest zgromadzenie dokumentów, które pozwolą na sprzedaż działki. Niezbędnym dokumentem jest akt własności. Kolejnym wymaganym dokumentem jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Dokument ten określa, jaki rodzaj budynku może zostać wzniesiony na gruncie oraz jakie dokładne parametry muszą go charakteryzować. Jeśli dla gminy nie został przewidziany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możemy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten w pewnym zakresie zastępuje MPZP. Przy sprzedaży gruntu nie może zabraknąć wypisu z rejestru gruntów. To właśnie on określa, czy działka jest działką budowlaną, leśną, rolną lub rekreacyjną.

Samodzielna wycena działki może być wyzwaniem dla osób, które pierwszy raz sprzedają nieruchomość. Dobrym pomysłem jest skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ocenić wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ma dostęp nie tylko do danych o działce, ale również do aktów notarialnych innych nieruchomości, dzięki czemu wie, jakie są koszty zakupu gruntu o podobnych parametrach. Na cenę działki wpływa jej atrakcyjność. Przede wszystkim cenę kształtuje wielkość i kształt działki oraz jej położenie, dojazd oraz skomunikowanie, uzbrojenie terenu czy też kształt i wielkość działki.Sprzedaż działki budowlanej powoduje obowiązek zapłaty podatku w wysokości 17% od dochodu. Nie jest to procent naliczany od kwoty transakcji.

Ile kosztuje rzeczoznawca?

Wycenę nieruchomości prowadzi się według określonych prawem zasad. Może ją przeprowadzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który ma odpowiednie uprawnienia. W przypadku mieszkań najczęściej jest to wycena wartości rynkowej. Nie jest ona równa cenie rynkowej. Ważnymi czynnikami branymi pod uwagę podczas wyceny są:

• Stan prawny nieruchomości.
• Stan techniczno-użytkowy.
• Przeznaczenie.
• Zagospodarowanie.
• Otoczenie.

Wycena przedstawiona w formie operatu szacunkowego jest wymagana przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny (sprawdź czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny), w sprawach rozstrzyganych przez sąd (postępowanie spadkowe, podział majątku, egzekucja komornicza) oraz do przedłożenia organom podatkowym. Forma i treść operatu jest ściśle określona, ale nie ma urzędowego cennika za tę usług, każda wycena nieruchomości jest inna i jej cena zależy od wielu okoliczności, jednak stawki są dosyć zbliżone u poszczególnych rzeczoznawców i koszty, jakie musimy ponieść, wynoszą około 300 – 1000 zł przy sprzedaży mieszkania. Przy sprzedaży minimalna stawka za usługę zaczyna się od 500 zł. Na cenę duży wpływ ma rodzaj nieruchomości i jej sytuacja prawna. Dodatkowe koszty może generować konieczność dojazdu rzeczoznawcy do naszej posiadłości.

Niezbędne dokumenty wymagane do wyceny nieruchomości to przede wszystkim wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości oraz rzut lokalu. Wszystkie dane są zawarte w księdze wieczystej, wystarczy znać jej numer. Rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia do uzyskania ich w odpowiednich urzędach, ale często jest to usługa dodatkowo płatna.

Podsumowanie:

Sprzedaż domu, mieszkania lub gruntu najczęściej odbywa się z pomocą notariusza. Na cenę rynkową wpływ ma wiele czynników. Przy transakcjach na tak duże kwoty dobrze jest skorzystać z pomocy doświadczonych rzeczoznawców, by nie ponieść strat związanych ze sprzedażą majątku.